Suchagent
17. November 2020

Haussanierung

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, sind Sie erst einmal in der glücklichen Lage, im Alter keine Fixkosten wie Miete begleichen zu müssen. Je nach Baujahr und Zustand der Immobilie steht aber trotzdem irgendwann die Frage entweder nach einer Sanierung oder einer Renovierung im Raum. Ein Umbau kann bevorstehen, wenn die Kinder größer werden und mehr Platz benötigt wird. Ein Dachausbau kann hier womöglich eine Lösung sein. Ebenso, falls man sich im Alter eventuell verkleinern und sein Einfamilienhaus in zwei oder gar mehrere Einheiten unterteilen möchte, um einen Teil zu vermieten und den Anderen selbst zu bewohnen. 

Grundsätzlich gilt Folgendes: Wird eine Wohnung oder ein Haus lediglich im Inneren renoviert und handelt es sich bei den Maßnahmen um Schönheitsreparaturen, z.B. Erneuerung der Bodenbeläge, Wände streichen, Erneuerung von Bad und WC oder der Küche, ist in der Regel keine Genehmigung erforderlich. Informieren Sie sich jedoch vor größeren Eingriffen, vor allem auch im Außenbereich – sprich Erneuerung von Fassade und Dach – über die geltenden Richtlinien aus dem Bebauungsplan. Strengere Richtlinien können außerdem gelten,

 

 wenn es sich bei der Immobilie um ein Haus handelt, welches unter Denkmalschutz steht.

Was gibt es bei einer Haussanierung zu beachten?

Zu einer geplanten Sanierung gibt es meist einen konkreten Anlass, nämlich die Beseitigung eines ernsthaften Mangels. Dies kann z.B. sein: Schimmelbefall, Kellertrockenlegung, Dachstuhlerneuerung oder Austausch der Dacheindeckung.

Wie oben geschrieben, sind einige Sanierungsmaßnahmen genehmigungsfrei, natürlich unter Beachtung und Einhaltung der geltenden Vorschriften. Weitere Beispiele können sein:

  • im Innenbereich: – Heizkörperaustausch, Bodenbelag erneuern, Erneuerung der Heizungsanlage und/oder der Leitungen, Entfernung von nichttragenden Innenwänden
  • im Außenbereich: – Hofeinfahrten, nicht überdachte Stellplätze (Achtung: gilt bis zu einer bestimmten Fläche je Grundstück!), kleinere Mauern und Stützmauern,  Austausch von Türen und Fenstern, Anbringung eines Wärmedämmsystems an der Fassade, eine neue Dacheindeckung oder ein neuer Fassadenanstrich

Hierfür wird meist keine Baugenehmigung benötigt, sofern die Maßnahmen zu keiner gravierenden Änderung des Erscheinungsbildes führen. Bei Unsicherheiten sollte man sich allerdings lieber vorab bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde erkundigen. Es wäre fatal, sollte es während oder nach der Sanierung zu Überraschungen und gegebenenfalls zu einer Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde kommen und nun doch ein Bauantrag eingereicht werden muss.

Eine Baugenehmigung erfordern folgende Maßnahmen:

  • im Innenbereich:

         – Statik: Tragende Wände werden entfernt

           Es wird die Statik berührt und daher ist immer eine Genehmigung nötig. Für Türöffnungen oder Leitungsdurchführungen gibt es Ausnahmen. Es ist jedoch auf alle Fälle ein schriftlicher Nachweis von einem Fachpersonal erforderlich, dass diese Maßnahme ungefährlich ist.

– Nutzungsänderung

Der Keller oder das Dachgeschoss werden ausgebaut und zum Wohnraum umfunktioniert. Oder eine Wohnung wird in eine Praxis oder ein Lokal umgewandelt.

Wird der ausgebaute Raum jedoch nicht dauerhaft als Wohnraum, sondern zum Beispiel als Hobbyraum genutzt, muss vorerst keine Genehmigung eingeholt werden.

– Fenster und Türen

Einzelne Fenster und Türen hinzuzufügen oder zu vergrößern, bedarf erst einmal keiner Baugenehmigung, aber ggf. einer statischen Bescheinigung (s.o.) Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie eine ganze Fensterfront einbauen lassen. Das hat zum einen statische Gründe aber auch, weil sich das äußere Erscheinungsbild verändert.

Das Thema Brandschutz und Nachbarschaftsrecht muss hier zusätzlich beachtet werden. Am besten wenden Sie sich hier an Ihre Bauaufsichtsbehörde.

  • im Außenbereich:

            – Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes

            Eine große neue Fensterfront (s.o.) oder eine komplett neue Fassade (auch die Farbe!) führt zu einer Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes und kann genehmigungspflichtig sein

            – Abbruch

            Der Abbruch und Abriss von größeren Gebäuden oder Gebäudeteilen ist in allen Fällen genehmigungspflichtig

            – Anbau

            Ein Anbau kommt zum bestehenden Gebäude hinzu.

          – Dach

            Dachgauben und Änderung der Dachneigung z.B. auch bei Geschossaufstockungen

Unter gewissen Umständen sind Veränderungen in diesem Bereich manchmal genehmigungsfrei. Das können kleinere Anbauten wie Überdachungen, Carports, Balkone und Außentreppen sein.

Meist ist aber eine Baugenehmigung fällig, zumindest aber wenn es um einen Zubau geht. Das Hinzufügen einer Gaube oder die Veränderung der Dachneigung ist bewilligungspflichtig. Auch wenn Sie das Dachgeschoss zu einem vollständigen Geschoss aufstocken, kann das die Dachneigung verändern.

 

 

Was kostet eine Haussanierung?

Der Sanierungsaufwand ist bei jedem Gebäude individuell. Auch ist zu beachten, ob nur Einzelarbeiten oder eine „Generalüberholung“ erforderlich 

sind. Pauschale Zahlen zu nennen, gestaltet sich schwierig. Als ungefähren Anhaltspunkt können wir einige Beispiele nennen:

– die Neueindeckung eines Steildaches schlägt mit Kosten von rund 100 € – 250 € pro m² zu Buche

– Fassadenverkleidungen können sich zwischen 60 € und über 300 € pro m² bewegen

– neue Fenster (Standardausführungen) planen Sie mit ca. 600 € pro Fenster ein

– für die Erneuerung der elektrischen Anlage rechnen Sie mit ca. 120 € pro m², dies ist allerdings auf Komplettsanierungen im Altbau gerechnet. In anderen Fällen kommen Sie vermutlich günstiger weg

– die Kosten für Boden- und Wandbelägen können Sie im unteren Preissegment für rund 25 € / m² ansetzen, hinzu kommen noch Verlegekosten von ca. 30 € – 45 € / m²

– eine neue Küche oder ein neues Bad ist sehr individuell und die Kosten sind abhängig von der gewünschten Ausführung. Eine komplette Badmodernisierung kann bei ca. 100 € / m² liegen, bei entsprechender Eigenleistung können Sie darunter, bei gewünschter Luxusausstattungen auch deutlich darüber liegen. Für einen neue Küchenzeile können Sie grob bis zu 5.000 € einkalkulieren, nach oben sind hier natürlich keine Grenzen gesetzt.

Welche Möglichkeiten haben Sie beim 

Hausumbau?

Die Gründe für einen Hausumbau können vielseitig sein: Sie haben eine Immobilie erworben und möchten sie nach Ihren Wünschen gestalten; Ihre Familie wächst und benötigt mehr Platz und Sie möchten zusätzlichen Wohnraum ausbauen; oder der Grundriss Ihres Hauses passt nicht mehr zu den aktuellen Lebensumständen, sei es weil Sie sich verkleinern und die Immobilie in mehrere Einheiten unterteilen möchten oder Sie möchten altersgerechter leben und müssen einige Hürden und Begebenheiten beseitigen oder anpassen.

Mit einem Ausbau des Dachbodens kann man womöglich viel ungenutzten Raum und hohe Wohnqualität dazu gewinnen. Die Kosten können hier auch sehr individuell sein, es kommt auf viele einzelne Faktoren an wie: Alter und Zustand der Immobilie, wird eine Dämmung und Verkleidung benötigt, werden Zwischenwände eingezogen, wie sieht es mit der Elektro- und Heizungsinstallation aus – ist diese gar nicht vorhanden oder muss sie erneuert werden? Sind neue Fenster und ein neuer Bodenbelag fällig?

Auch der Kellerausbau kann in Frage kommen, möchten Sie für sich einen Hobbyraum gestalten? Um Wohnqualität zu erreichen, müssen Sie einige Arbeiten wie Geschossdeckendämmung, Außenwanddämmung, Verlegung von Fußbodenheizung und neuen Belägen in Betracht ziehen.

Was kann es kosten, ein Haus zu renovieren?

Die Kosten bei einem Hausumbau sind sehr individuell und können sich von Fall zu Fall groß unterscheiden. Zusätzlich zur Größe, Alter und technischen Zustand des Gebäudes, der gewünschten Ausstattungsstandards nach der Renovierung und dem Umfang der nötigen Maßnahmen beim Umbau kommt es zu der Frage, ob und wie viel Eigenleistung erbracht wird. Hier kann einiges gespart werden, auch wenn es oft nur kleinere Behelfsaufgaben sind, die Sie selbst erledigen können oder auch größere Maßnahmen wie das Außenwand-Isolieren, das Geschossdecken-Dämmen oder das Erneuern der Bodenbeläge oder das Wandstreichen in Eigenregie.

Das hängt natürlich auch von Ihren eigenen Fähigkeiten ab. Die Themen Dach, Elektroinstallation, Sanitärinstallation und auch Fenstereinbau sollten jedoch weitestgehend beim Fachhandwerk bleiben.

Sprechen Sie am Besten mit Ihren Fachhandwerker Ihre Wünsche und Vorstellungen durch. Er kann Ihnen mit seinem Fachwissen und Erfahrungen zur Seite stehen und auch neue Ideen oder eine andere Sicht nahebringen.

Lassen Sie sich vor den Arbeiten einen Kostenvoranschlag unterbreiten, damit es hinterher zu keiner bösen Überraschung kommt.

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