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29. Oktober 2020

Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung

Erfahren Sie, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird

 

Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung

 

Das Verfahren zur Wertermittlung hängt vor allem von der Nutzungsart der Immobilie ab und kann vom Immobilienmakler oder einem Gutachter durchgeführt werden. Die üblichen Verfahren sind hierfür das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

 

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Der Wert einer Immobilie hängt davon ab, wie viel andere bereit sind dafür zu bezahlen, also vom aktuellen Preisniveau. Deswegen lässt sich dies am besten mit dem Vergleichswertverfahren nachvollziehen.

 

Wie läuft dieses Verfahren ab?

Bei dieser Methode wird eine ausreichend große Anzahl von Objekten miteinander verglichen, die Übereinstimmungen haben. Bei Grundstücken ist dies z. B. die Lage und die Größe, beim Vergleich von Gebäuden sind es mehr Faktoren wie z. B. zusätzlich die Gebäudeart und die Bauweise.

 

Wie wird verglichen?

Die Durchführung des Verfahrens und auch die Einschätzung beruht immer auf der Kompetenz des jeweiligen Maklers oder Gutachters und dessen Erfahrung. Hierfür wird eine ausreichende Anzahl von Grundstücken oder Immobilien in Beziehung zueinander gesetzt und miteinander verglichen. Für verschiedene Faktoren werden Ab- oder Zuschläge gemacht. Zum Beispiel wird bei einer Penthousewohnung im Vergleich zu einer Wohnung im 1. Stock ein Aufschlag hinzugerechnet. Was sind die Vorteile? Diese Art der Wertermittlung ist für den Immobilieneigentümer leichter nachzuvollziehen und ist immer dem aktuellen Preisniveau angepasst. Was sind die Nachteile? In manchen Gegenden fehlen die passenden Vergleichswerte und es ist auch weniger für außergewöhnliche Immobilien geeignet.

 

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist besonders umfangreich und die Berechnungen sind komplexer als bei den anderen Verfahren zur Wertermittlung. Drei Bestandteile bilden die Grundlage der Berechnung. Diese sind der Bodenwert, die Herstellkosten der baulichen Anlagen, also des Gebäudes, und die Herstellkosten der Außenanlagen, also z. B. die Wege. Der Bodenwert wird anhand der Bodenrichtwerttabelle ermittelt. Die Herstellkosten des Gebäudes können stark variieren und somit werden bei der Berechnung verschieden Faktoren berücksichtigt, wie z. B. Sanierungen und die Ausstattung. Natürlich wird bei diesen Kosten außerdem das Alter des Gebäudes berücksichtigt. Diese drei Werte zusammen ergeben den Sachwert. Dieser wird dann in der Regel noch an den aktuellen Immobilienmarkt angepasst, da Preisunterschiede in den Regionen nicht nur über den Bodenwert zu ermitteln sind. Was sind die Vorteile? Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie objektiv beurteilt. Was sind die Nachteile? Dieses Verfahren ist oft nicht optimal an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.

 

Was ist das Ertragswertverfahren?

Dieses Verfahren dient dem Zweck eine Immobilie zu bewerten, die vermietet ist und richtet sich somit nach dem Ertrag. Der Ertrag ist bei der Ermittlung des Wertes neben dem Bodenwert und der Restnutzungsdauer des Gebäudes entscheidend. Außerdem werden vom Makler oder Gutachter auch wertsteigernde oder wertmindernde, z. B. dringende Sanierungen berücksichtigt. Was sind die Vorteile? Dieses Verfahren wird in der Praxis häufig verwendet, da es sich auf die konkreten Einnahmen stützt. Was sind die Nachteile? Wenn die Immobilie aktuell unter dem üblichen Mietspiegel vermietet wurde, kann der Wert auch unter dem derzeitigen Marktniveau liegen.

 

Kann ich die Wertermittlung selbst durchführen?

Da jedes Verfahren seine Besonderheiten hat empfiehlt es sich damit einen Makler oder Gutachter zu beauftragen. Diese können neben der präzisen Berechnung auch andere Markteinflüsse oder Besonderheiten der Immobilie berücksichtigen.
Besprechung zur Finanzierung
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