Suchagent
2. Dezember 2022

Änderung der Grundbesitzbewertung

Kurz vor Jahresende wurde von der Bundesregierung ein Gesetzesentwurf beraten, welcher sich auf die Bewertung von bebauten Grundstücken im Fall einer Schenkung oder Erbschaft steuerlich auswirken wird. Die bisherige Methode der Bewertung ist laut Bundesregierung veraltet und wird dem aktuellen Marktniveau nicht mehr gerecht. Aber was genau ändert sich und wie wirkt sich dies auf die Immobilienbesitzer in Deutschland aus?

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wird die Bewertung von Immobilien angepasst werden. Dies gilt ab 01.01.2023 und erfolgt durch umfangreiche Änderungen im Bereich des Ertragswertverfahrens bzw. des Sachwertverfahrens, der Grunderwerbsteuer sowie der Grundbesitzbewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Bei der Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren kommt es zur Änderung bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten. Statt der bisherigen pauschalen Ermittlung auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten nun auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Somit werden die Bewirtschaftungskosten jedes Jahr anhand von Bundesstatistiken neu errechnet und bleiben somit nicht wie in der Vergangenheit auf lange Dauer unverändert. Zudem werden die pauschalen Liegenschaftszinssätze herabgesetzt.

 Wie kann ich eine höhere Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer umgehen?

Wer sowieso schon vor hatte seine Immobilie zu überschreiben, für den lohnt es sich das noch in diesem Jahr zu tun. Wichtig ist, dass der Notartermin dafür noch in diesem Jahr stattfindet – die endgültige Umschreibung im Grundbuch kann auch noch im Jahr 2023 geschehen. Dieser Schritt sollte allerdings nicht aus dem Affekt passieren, sondern gut überlegt und nach Rücksprache mit einem Steuerberater.

Eine weitere Möglichkeit wäre die Immobilie nicht komplett auf einmal, sondern nur teilweise zu übergeben. Dies hat den Vorteil, dass man je nach Verhältnis zu dem Begünstigten die Immobilie so stückeln könnte, dass man pro Übertragung innerhalb der gesetzlichen Freibetragsgrenzen bleibt und somit keine Schenkungssteuer anfällt. Da sich die Freibetragsgrenzen alle 10 Jahre zurücksetzten und wieder genutzt werden können, lohnt es sich mit einer Überschreibung schon frühzeitig zu beginnen!

 

Hier eine Aufstellung über die Freibetragsgrenzen:

Verwandtschaftsgrad

Allgemeiner Freibetrag

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner

500.000 Euro

Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder

400.000 Euro

Enkel

200.000 Euro

Eltern und Großeltern

100.000 Euro

Geschwister, geschiedene Ehepartner,

Nichten, Neffen

20.000 Euro

Alle übrigen Erben

20.000 Euro

 

Was ist Grundbesitzwert?

Der Grundbesitzwert bildet die Grundlage für die Berechnung der Steuer bei einer Schenkung oder Erbschaft. Wie der Wert berechnet wird, ändert sich ab 01.01.2023. Immobilien könnten ab dem Zeitpunkt in der Regel höher bewertet werden und die Steuern daher höher ausfallen.

Wer ermittelt Grundbesitzwert?

Die Wertfeststellung erfolgt durch die Finanzbehörden. Bis zum 31. Januar 2023 ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben.

Welche Werte brauche ich für die Berechnung der Grundsteuer?

Konkret geht es um folgende fünf Faktoren: Immobilienart, Baujahr, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Wohn-/ Nutzfläche.

Ab wann neue Grundsteuer zahlen?

Die auf Grundlage der neuen Werte berechneten Grundsteuer ist ab dem 01. Januar 2025 zu zahlen. Wie hoch diese ausfällt, ist noch unklar. Bis Ende 2024 wird es bestimmt dauern, die Werte vom Großteil der Grundstückseigentümer feststellen zu können. .

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