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2. September 2022

Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen

Wieso ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch so wichtig?

Sollten Sie jemals eine Immobilie in Deutschland gekauft oder verkauft haben, dann haben Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit das Wort „Auflassungsvormerkung im Grundbuch“ in Ihrem notariell beurkundeten Kaufvertrag gelesen. Dies ist ein wichtiger und rechtlich sinnvoller Schritt beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zur Absicherung des Käufers und wird i.d.R. vom Notar obligatorisch veranlasst.

Das ist die Auflassungsvormerkung

Da der rechtliche Eigentumsübergang einer Immobilie oder eines Grundstücks erst nach der endgültigen Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist, benötigt der Käufer vorab die Sicherheit, dass der Verkäufer das Objekt nicht noch an einen weiteren Interessenten verkaufen kann.

Ohne diese Absicherung wäre es dem Verkäufer zudem auch möglich, das Grundbuch in Abteilung III weiter zu belasten und z. B. eine Grundschuld eintragen zu lassen. Dies geht danach nur noch mit der Zustimmung des Käufers. Aus diesem Grund gibt es die Auflassungsvormerkung.

Unterschied zwischen einer Auflassungsvormerkung und der Auflassung
Die Auflassungsvormerkung ist eine „Reservierung“ für den Käufer, die eingetragen wird, BEVOR der Kaufpreis bezahlt wird. Die Auflassung beschreibt den tatsächlichen Eigentumsübergang im Grundbuch.

Wann genau wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch erfolgt direkt nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar. Der Zeitraum zwischen dem Beurkundungstermin beim Notar und dem rechtlichen Übergang des Eigentums an dem Objekt kann stark variieren und mehrere Wochen oder auch Monate in Anspruch nehmen.

Erst nachdem der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat (z. B. über eine Finanzierung und Absicherung des Darlehens mit einer Grundschuld) und das Objekt frei von nicht übernommenen Lasten ist, kann der Eigentumswechsel erfolgen. Während dieser ganzen Zeit ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung abgesichert.

Kosten der Auflassungsvormerkung

Wie auch die Kosten des Kaufvertrags richten sich die Gebühren für die Auflassungsvormerkung ebenfalls nach dem beurkundeten Kaufpreis der Immobilie. Diese Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Aktuell liegen die Gebühren bei einem halben Satz (0,5). Bei einem Kaufpreis in Höhe von 500.000 € wäre das z. B. 485 €.

Neben diesen Gebühren fallen für den Käufer auch noch weitere Gebühren und Kosten an wie:

  • Weitere Notarkosten
  • Grundbuchgebühren
  • Grundschuldbestellungen
  • Grunderwerbsteuer
  • eventuelle Maklerprovision

Wie lange ist die Auflassungsvormerkung gültig?

Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange im Grundbuch eingetragen, bis der Eigentumswechsel rechtlich vollzogen ist. Diese Eintragung kann mehrere Monate dauern. Nach der endgültigen Umschreibung wird sie nicht mehr benötigt und automatisch gelöscht.

Verzicht auf die Auflassungsvormerkung

Ein Verzicht auf die Auflassungsvormerkung ist nicht möglich, da der Notar seiner Sorgfaltspflicht nachkommen muss und somit nicht darauf verzichten kann.

Was passiert, wenn der Verkäufer zwischenzeitlich verstirbt?

Sobald der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde, hat er Gültigkeit und somit weiterhin Bestand. Nach Eintragung der Auflassung sind Sie dann also rechtlich Eigentümer. Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, informieren Sie sich hier.

Die Klausel zur Auflassungsvormerkung könnte in einem Kaufvertrag so aussehen:

„Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt, zu Gunsten des Käufers eine Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruches (sofern mehrere erwerben, in dem in § 1 genannten Beteiligungsverhältnis) in das Grundbuch einzutragen.

Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt, die Vormerkung zu löschen, sobald er als Eigentümer des Kaufgegenstandes im Grundbuch eingetragen ist; vorausgesetzt, dass ohne Zustimmung des Käufers keine Zwischeneintragungen erfolgt sind und Zwischenanträge nicht vorliegen.“

Was versteht man unter Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkungstellt sicher, dass der Verkäufer der Immobilie keinen Zugriff mehr auf die Immobile zwischen Kauf und Übergabe hat. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Kosten für die Eintragung der Vormerkung sind Teil der Anschaffungskosten und gehen zu Lasten des Käufers.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Bei einer Immobilie mit einem Wert von 100.000 Euro kostet der Eintrag ins Grundbuch beim Amtsgericht etwa 500 Euro. Das sind aktuell 0,5 %. Dementsprechend sind 250 Euro für die Auflassungsvormerkung zu entrichten.

Wer ist der Eigentümer bei einer Auflassungsvormerkung?

Bei der Auflassungsvormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vermerkt, so dass der Verkäufer keine weiteren Änderungen im Grundbuch vornehmen kann (z. B. weitere Belastungen eintragen lassen).

Warum macht man eine Auflassungsvormerkung?

Die Vormerkung dient in erster Linie dem Schutz des Käufers in den letzten Schritten des Kaufprozesses. Schließlich können zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der endgültigen Eintragung im Grundbuch mehrere Wochen bis Monate dauern.

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