Suchagent
16. September 2022

Die Grundsteuer in der Veränderung

Die Grundsteuerreform 2022

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümern. Erhoben wird die Grundsteuer vom Staat, doch die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, legt die Höhe des zu zahlenden Betrags fest. Diese wird aktuell noch über den sogenannten Einheitswert berechnet.

Die Grundlagen der Wertverhältnisse sind veraltet – eine Grundsteuerreform kommt

Der bereits oben genannte Einheitswert ist noch bis 2025 in Deutschland die Bemessungsgrundlage, um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu bestimmen und daraus die entsprechenden Steuern abzuleiten. Dabei wird versucht, dem tatsächlichen Marktwert möglichst nahe zu kommen. Doch heute weichen die Einheitswerte stark vom tatsächlichen Wert eines Grundstücks ab. Sie werden nämlich auf Grundlage der Wertverhältnisse zur Zeit des sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkts am 1. Januar 1964 (West) bzw. 1. Januar 1935 (Ost) festgelegt.

Wegen des hohen Verwaltungsaufwands wurde seither auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die Einheitswerte für Grundstücke liegen daher heute deutlich unter den realen Verkehrswerten.

Weil diese Unterscheidung zwischen Ost und West nicht mit dem Gleichheitssatz vereinbar ist, hat das Bundesverfassungsgericht dieses Verfahren als verfassungswidrig eingestuft und die aktuelle Reform veranlasst. Mit der Grundsteuerreform 2022 werden die Vorgaben des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit zusammenhängenden Vorschriften umgesetzt und die Grundsteuer fortentwickelt. Die Änderungen durch die Grundsteuerreform hat der Gesetzgeber in einem aus drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket festgeschrieben:
  • Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts:

    Dieses Gesetz enthält die neuen Bewertungsregeln der Grundsteuer auf Bundesebene. Es sieht vor, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet wird. Hierfür sollen die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts an das Finanzamt übermitteln.
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:

    Mit diesem Gesetz wird den Gemeinden das Recht eingeräumt, ab dem Jahr 2025 aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen.
  • Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes:

Hiermit wurde die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Grundgesetz festgeschrieben. Gleichzeitig wurde den Ländern das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen. Von dieser Möglichkeit haben fünf Länder Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen).

Wie wird sich die Grundsteuerbelastung ändern?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, Tendenzen lassen sich allerdings erkennen.

Wer muss ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen?

Tendenziell teurer wird es für:

Bewohner von Großstädten, da sich in sowohl beliebten als auch teuren Gegenden wie Hamburg, München oder Stuttgart die tatsächlichen Immobilienpreise sehr stark von den aktuellen Einheitswerten unterscheiden. Bei einer Anpassung würde vermutlich der Einheitswert stark ansteigen. Tatsächlich könnten die Kommunen solch einen rapiden Anstieg abfangen, müssten dafür allerdings bereit sein auf Mehreinnahmen zu verzichten.

Eigentümer von Einfamilienhäusern, da deren Grundstücke nach der Reform deutlich höher bewertet werden.

Eigentümer unbebauter Grundstücke, da diese über die neue Grundsteuer C mit einem erhöhten Hebesatz besteuert werden können.

Wer muss ab 2025 weniger Grundsteuer zahlen?

Tendenziell günstiger wird es für:

Bewohner strukturschwacher Gebiete, wenn die Immobilien aufgrund von rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben, da sich der Einheitswert anpasst und sinkt.

Allerdings könnten die Kommunen dann bei Bedarf ihre Hebesätze wieder erhöhen.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, da nur das Grundstück besteuert wird, auf dem das Gebäude steht. Der Gesamtbetrag würde sich dann auf die einzelnen Bewohner oder Eigentümer verteilen.

Die Grundsteuerreform soll aber aufkommensneutral sein. Insgesamt sollen die Grundsteuereinnahmen einer Kommune nach der Reform nicht höher sein als davor.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Berechnung des Grundsteuerwerts – wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u. a. von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.

Wer zahlt die Grundsteuer bei Vermietung?

Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, kann sie der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Sollte der Vermieter ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen müssen, wird es für den Mieter wohl auch teurer. Im Gegenzug kann sie eben auch niedriger ausfallen und somit zur Ersparnis für den Mieter werden.

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