Haben wir bald eine Immobilienblase?

Teures Wohneigentum und eine mögliche Immobilienblase. Wo stehen wir in Deutschland?

Das Preisniveau der Immobilien in Deutschland kennt seit knapp einem Jahrzehnt keine andere Entwicklungsrichtung als die nach oben. Besonders in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München macht sich diese Entwicklung überdurchschnittlich bemerkbar. Allerdings betrifft es auch die ländlichen Regionen vor allem in Süddeutschland und die Einzugskreise in der Nähe von Großstädten. 

In den letzten drei Jahren wurde dieses Preisniveau nochmals deutlich gesteigert, obwohl zu Beginn der Corona-Pandemie die Vermutung aufkam, dass die Immobilienpreise nun erstmal ausgebremst werden. Doch dies erwies sich als Fehleinschätzung.

Aber wie weit können die Preise noch steigen, wann ist das Limit dieser Preisentwicklung erreicht und die viel diskutierte Immobilienblase platzt womöglich?

Um zu verstehen, wieso es überhaupt zu diesem Preisniveau gekommen ist muss man sich die Entwicklung auf den Finanzmärkten und den europäischen Umgang mit der Zinspolitik ansehen.

Seit dem Einbruch der Finanzmärkte im Jahr 2008/2009 wurde durch die Politik der EU angestrebt eine schwächelnde Konjunktur aufgrund der in den USA ausgelösten Wirtschaftskrise zu vermeiden und mit verschiedensten Instrumenten versucht dieser Entwicklung entgegen zu steuern.

Eines dieser Instrumente ist das Zinsniveau und den damit einhergehenden europäischen Leitzins, welcher die darauffolgenden Jahre immer weiter nach unten angepasst wurde und zu einem Rekordtief der Kreditzinsen geführt hat. Diese Anpassungen haben es den europäischen Staaten und der Wirtschaft erleichtert sich günstig zu verschulden, Investitionen zu tätigen und somit das Wirtschaftswachstum zu steigern.

An diesem Wirtschaftswachstum haben auch die Arbeitnehmer profitiert und konnten somit durch Gehaltssteigerungen, niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen und einer stabilen und ebenfalls niedrigen Inflation mehr konsumieren und Immobilien erwerben.

Diese Faktoren führten im Laufe der 2010er Jahre bis zum heutigen Zeitpunkt zu einer überhöhten Nachfrage an Immobilien welche durch Neubauprojekte nicht ausreichend bedient werden konnte. Somit schaukelten sich die Preise immer weiter nach oben da der Andrang immens wurde. Zu sehen war dies im vergangenen Jahr, so verteuerten sich die Wohnimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2021 im Schnitt um 10,9%. Laut dem Statistischen Bundesamt war dies der stärkste Anstieg seit 20 Jahren.

Die Entwicklung in unserer Region zwischen München und Rosenheim zeigt folgende Grafik:

Verteuerung der Wohnimmobilien im Süden Bayerns

Pläne der Politik und die akuten Erschwernisse in der Baubranche

Die Versprechungen der Ampelkoalition erwecken Hoffnung, dass sich der Markt die nächsten Jahre etwas entspannen könnte, sollten die geplante Wohnraumschaffung von jährlich 400.000 Einheiten umgesetzt werden. Allerdings empfinden viele Experten diese Zahl als unrealistisch, da es Jahre dauern wird bis ausreichend Flächen dafür vorhanden wären und die Prozesse ein gewaltiger Verwaltungsaufwand sind. Technisch ist es machbar, aber steigende Baupreise und Engpässe bei Lieferketten belasten dieses Vorhaben aktuell nur noch mehr und führen in der gesamten Baubranche zu Baustopps, Planungsänderungen oder sogar zu Insolvenzen.

Somit versuchen viele Bauträger die aktuelle Lage auszusitzen und spekulieren auf eine Entspannung der Lieferketten und der globalen politischen Situation (Krieg in der Ukraine, Chinesische Häfen im Lockdown, Ölknappheit). Nun steigen seit Anfang des Jahres auch noch die Zinsen auf Kredite und führen somit dazu, dass weitere Investitionen für die Baubranche teurer werden, aber auch für den Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist dieser Zinsanstieg für einige Bürger ein Problem. Viele die sich im letzten Jahr eine Immobilie hätten leisten können, können dies heute nicht mehr, da die Mehrbelastung durch die Finanzierungszinsen nicht mehr tragbar ist. Dies senkt zwar etwas die Nachfrage an Wohneigentum allerdings gibt es noch genügend Kaufinteressenten und auch Kapitalanleger, welche Immobilien als alternative Geldanlage und zur Vermeidung von eventuellen Negativzinsen auf dem Bankkonto sehen.

Welche Auswirkungen hätte eine geplatzte Immobilienblase auf Eigenheimbesitzer?

Sollte die eigene Immobilie bereits abbezahlt sein, nicht für weitere Kredite als Beleihung dienen und es keine Veräußerungspläne geben hätte dieses Szenario vorerst keine Auswirkungen auf die eigene finanzielle Situation. Das Einzige was dadurch schwinden würde ist das persönliche Immobilienvermögen.

Problematisch kann es nur werden, wenn noch eine Restschuld zu tilgen ist und die Finanzierungskonditionen aufgrund einer möglichen Anschlussfinanzierung mit der Bank neu vereinbart werden müssen. Dann kann es passieren, dass sich durch eine Neubewertung der Immobilie von Seiten der Bank und ein möglicher Zinsanstieg die Konditionen und somit die monatlichen Raten deutlich erhöhen.

Wer nach Platzen der Blase seine Immobilie verkaufen möchte oder muss hat mit großer Wahrscheinlichkeit mit großen finanziellen Verlusten zu rechnen, da die Immobilie vermutlich zu einem weit geringeren Wert verkauft werden muss als für welchen sie zuvor erworben wurde. In so einem Fall sollte man abwägen, ob es sich mehr lohnt die Immobilie zu vermieten.

Schwindet das eigene Immobilienvermögen?

Welche Auswirkungen hätte eine geplatzte Immobilienblase für Immobilienkäufer?

An sich ist es keine negative Position, in der sich Kaufinteressenten beim Platzen einer Blase befinden. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Kaufs, denn sollte zu früh eine Immobilie erworben werden und das Preisniveau sinkt weiter, so verliert auch das neuerworbene Objekt schnell an Wert.

Wann könnte eine mögliche Blase platzen?

Die Meinungen, ob es überhaupt eine Immobilienblase gibt ist umstritten, da wir uns weiterhin in einem realen Markt befinden, welcher teuer, aber nicht exorbitant überbewertet ist. Trotz all der im Text oben erwähnten Problemfaktoren hält die Nachfrage nach Wohnraum weiter an und Käufer sind weiterhin bereit die aktuellen Preise zu zahlen. Durch die aktuelle Zinssituation wird es zwar passieren, dass die Nachfrage an Wohneigentum abschwächt und die Preise nicht mehr so rasant wie in den vorherigen Jahren ansteigen, aber ein schneller Einbruch der Immobilienpreise ist dadurch nicht zu erwarten. Ob es einen leichten Rückgang der Immobilienpreise oder sogar doch ein Platzen einer Immobilienblase geben wird, hängt davon ab wie die EZB ihre Zinspolitik in den nächsten Monaten ausrichten wird und was sich an der weltpolitischen Lage ändert.