Mietpreisbremse – Was Sie beachten müssen
Was bedeutet die Mietpreisbremse?
Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen trat bereits am 01.06.2015 in Kraft. Bis zum Jahr 2015 durfte vom Vermieter bei einer Wiedervermietung grundsätzlich jede Miete verlangt werden, die der Markt hergab.
Es besagt, dass die Miete bei Abschluss einer Neuvermietung max. 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel liegen darf.
Der Bundestag hat beschlossen, die Ermächtigung der Bundeslänger zur Umsetzung der Mietpreisbremse zu verlängern. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, die Mietpreisbremse bis Ende 2025 umzusetzen.
Warum wurde sie eingeführt und wie funktioniert sie
Die Höhe der Mieten stieg die letzten Jahre rasant an und tun das immer noch.
Mit Hilfe der Mietpreisbremse soll die Preisentwicklung in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt reguliert werden, indem man Preissprünge im zweistelligen Prozentbereich bei Wiedervermietung unterbindet.
So soll verhindert werden, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen und einkommensschwache Mieter aufgrund hoher Mieten aus ihren Wohnungen verdrängt werden.
Welche Ausnahmen gibt es für die Mietpreisbremse?
In folgenden Ausnahme-Fällen greift die Mietpreisbremse nicht:
- Bestandsschutz: die Miethöhe der vorherigen Mieter darf erhalten bzw. auf neue Mieter übertragen werden, auch wenn sie 10 Prozent über der üblichen Miete liegt
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmalig vermietet und genutzt wurde
- Modernisierungen: umfassende Maßnahmen zur Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden umgesetzt
Als „umfassend modernisiert“ gilt eine Wohnung, wenn soviel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint:
- möblierte Wohnungen: möblierte Wohnungen, die nur über einen kurzen Zeitraum vermietet werde
- Untervermietung: möblierte Zimmer, welche zur Untermiete angeboten werden
- Indexmietverträge und Staffelmietverträge: die Mietpreishöhen bei Indexmietverträgen sind abhängig von der Entwicklung des Verbraucherindex.
Für Indexmieten gilt die Mietpreisbremse bei Mieterhöhungen nicht. Lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisgrenze. Die Mieterhöhung wird nämlich nicht wie bei der Staffelmiete vom Vermieter bestimmt, sondern richtet sich nach der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes, welcher in regelmäßigen Abständen vom Statistischem Bundesamt ermittelt wird.
Wird eine Staffelmiete vereinbart, kann vom Vermieter die Miete in regelmäßigen Abständen von mindestens zwölf Monaten um einen bestimmten Betrag erhöht werden. Den Zeitpunkt und die Höhe der neuen Miete kann der Vermieter frei wählen, dies muss jedoch vertraglich konkret festgelegt werden, damit der Mieter weiß, welche Erhöhungen in den folgenden Jahren auf ihn zukommen.
Achtung: gilt im Wohnort eine Mietpreisbremse und überschreitet die Miete nach einer solchen Staffelmieterhöhung die ortsübliche Miete um 10 Prozent, greift die Mietpreisbremse.
Tritt eine der genannten Ausnahmen zu, ist der Vermieter dazu berechtigt, mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Seit dem 01. Januar 2019 ist der Vermieter jedoch in der Auskunftspflicht, das heißt er muss vor dem Mietvertragsabschluss seine Mieter unaufgefordert und in Textform darüber informieren, warum sich die Miete erhöht hat. Die Auskunftspflicht gilt nur für Neuabschlüsse, nicht rückwirkend.
Was ist neu bei der Mietpreisbremse?
Seit dem 01.01.2022 gilt die Mietpreisbremse künftig in 203 bayerischen Kommunen. Das entspricht ca. 10 Prozent der insgesamt 2056 bayerischen Gemeinden.
Zuvor waren es noch 162 Kommunen, während sich die Lage in 27 Gemeinden verbessert hat, wurden 68 Gemeinden neu in die Mieterschutzverordnung aufgenommen.
Außerdem: Reduzierung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen
Was ist die Kappungsgrenze: Vermieter dürfen die Miete im Bestandsmietverhältnis binnen drei Jahre nicht mehr als 20 Prozent und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. In manchen Gebieten gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Die Städte müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden.
Kündigungssperrfrist: bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kann der Erwerber von vermietetem Wohnraum dem Mieter erst nach 10 Jahren (statt vorher drei Jahren) nach der Veräußerung wegen Eigenbedarf kündigen.
Wie wird die Mietpreisbremse berechnet?
Als Vermieter sind Sie in der Pflicht, sich vor einer Neuvermietung über die aktuellen Vorschriften in Ihrer Region zu informieren, ein Verstoß wird als Mietwucher eingestuft und kommt Ihnen teuer zu stehen. Die Vergleichsmiete wird als Nettokaltmiete angegeben, ohne Heiz- und Nebenkosten.
Sie gehen also wie folgt vor:
- ermitteln Sie die ortsübliche Miete oder erkundigen Sie sich nach dem Mietspiegel
- suchen Sie alternativ nach einer Vergleichsdatenbank von Vermieter- und Mietverbänden oder beauftragen Sie ein Sachverständigengutachten
- legen Sie an anhand von drei vergleichbaren Wohnungen die Vergleichsmiete fest
- addieren Sie bei einer Neuvermietung max. 10% zur ortsüblichen Miete
Im BGB § 558 Absatz 2 ist die „ortsübliche Miete“ folgendermaßen definiert: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“.
Beispiel: Die letzte Miete betrug bislang 8 €/m², die ortsübliche Miete liegt bei 9 €/m².
Bei einer Neuvermietung können Sie maximal 9,90 € / m² verlangen, auch wenn für vergleichbare Wohnungen bis zu 10,50 € / m² oder mehr verlangt werden.
Trotz Mietpreisbremse gilt ein Bestandsschutz, was bedeutet, dass Sie als Vermieter Ihre frei gewordene Wohnung nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten müssen.
Hier erhalten Sie eine Auflistung aus unserem Geschäftsgebiet mit Stand 01.01.2022
Kreisfreie Städte: Ingolstadt, München, Rosenheim
Landkreis Altötting: Kirchweidach, Stammham
Landkreis Berchtesgadener Land: Bad Reichenhall
Landkreis Ebersberg: Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten, Zorneding
Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim
Landkreis Miesbach: Bad Wiessee, Fischbachau, Gmund a. Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Miesbach, Otterfing, Rottach-Egern, Schliersee, Tegernsee, Weyarn
Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bernau a. Chiemsee, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Brannenburg, Bruckmühl, Edling, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Großkarolinenfeld, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Pfaffing, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Stephanskirchen, Tuntenhausen, Wasserburg a. Inn
Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee
Landkreis Traunstein: Traunreut, Traunstein
Unser Expertenwissen zu Immobilien Fragen:
Wer prüft und kontrolliert die Mietpreisbremse?
Über die Umsetzung entscheiden die Bundesländer in eigener Verantwortung.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Regelung zur Mietpreisbremse gilt nicht überall, sondern vor allem in Städten, die vom jeweiligen Bundesland als problematischer Wohnungsmarkt eingestuft werden. Die Landesregierung bestimmt dies über entsprechende Verordnungen mit Begründungen, warum die jeweilige Stadt oder Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde.
Die Mietpreisbremse gilt dann für eine maximale Dauer von fünf Jahren.
Aufgrund eines Formfehlers ist die Mietpreisbremse in Bayern erst seit August 2019 gültig, sie wurde 2021 erneut überarbeitet und nun bis Ende 2025 verlängert.
Wie wird die Mietpreisbremse berechnet?
Beispiel: die letzte Miete betrug bislang 8 €/m², die ortsübliche Miete liegt bei 9 €/m².Bei einer Neuvermietung können Sie maximal 9,90 € / m² verlangen, auch wenn für vergleichbare Wohnungen bis zu 10,50 € / m² oder mehr verlangt werden.