Suchagent
9. Juni 2022

Was bei Sanierungsmaßnahmen im Eigenheim zu berücksichtigen ist

Als Besitzer einer Immobilie sind Sie erst einmal in der glücklichen Lage, im Alter keine Fixkosten wie Miete begleichen zu müssen. Je nach Baujahr und Zustand der Immobilie steht aber trotzdem irgendwann die Frage entweder nach einer Sanierung oder einer Renovierung im Raum.

Werden die Kinder größer und wird mehr Platz benötigt, kann gar ein Umbau bevorstehen. Ein Dachausbau kann hier womöglich eine Lösung sein. Ebenso, falls man sich im Alter eventuell verkleinern und sein Einfamilienhaus in zwei oder gar mehrere Einheiten unterteilen möchte, um einen Teil zu vermieten und den anderen selbst zu bewohnen. 

Grundsätzlich gilt Folgendes: Wird eine Wohnung oder ein Haus lediglich im Inneren renoviert und handelt es sich bei den Maßnahmen um Schönheitsreparaturen, z.B. Erneuerung der Bodenbeläge, Wände streichen, Erneuerung von Bad und WC oder der Küche, ist in der Regel keine Genehmigung erforderlich. Steht der Projektplan für die Haussanierung, informieren Sie sich unbedingt über die geltenden Richtlinien aus dem Bebauungsplan. Strengere Richtlinien können außerdem gelten, wenn es sich bei der Immobilie um ein Haus handelt, welches unter Denkmalschutz steht.

Was es bei einer Haussanierung zu beachten gibt

Zu einer geplanten Sanierung gibt es meist einen konkreten Anlass, nämlich die Beseitigung eines ernsthaften Mangels. Dies kann z.B. sein: Schimmelbefall, Kellertrockenlegung, Dachstuhlerneuerung oder Austausch der Dacheindeckung.

Wie oben geschrieben, sind einige Sanierungsmaßnahmen genehmigungsfrei, natürlich unter Beachtung und Einhaltung der geltenden Vorschriften.

Weitere Beispiele können sein:

  • im Innenbereich: – Heizkörperaustausch, Bodenbelag erneuern, Erneuerung der Heizungsanlage und/oder der Leitungen, Entfernung von nichttragenden Innenwänden
  • im Außenbereich: – Hofeinfahrten, nicht überdachte Stellplätze (Achtung: gilt bis zu einer bestimmten Fläche je Grundstück!), kleinere Mauern und Stützmauern, Austausch von Türen und Fenstern, Anbringung eines Wärmedämmsystems an der Fassade, eine neue Dacheindeckung oder ein neuer Fassadenanstrich

Führen die Maßnahmen zu keiner gravierenden Änderung des Erscheinungsbildes, wird keine Baugenehmigung benötigt. Bei Unsicherheiten sollte man sich allerdings lieber vorab bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde erkundigen. Es wäre fatal, sollte es während oder nach der Sanierung zu Überraschungen und gegebenenfalls zu einer Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde kommen und nun doch ein Bauantrag eingereicht werden muss.

Wann ist eine Baugenehmigung Plicht

im Innenbereich:

– Statik: Tragende Wände werden entfernt

Es wird die Statik berührt und daher ist immer eine Genehmigung nötig. Für Türöffnungen oder Leitungsdurchführungen gibt es Ausnahmen. Es ist jedoch auf alle Fälle ein schriftlicher Nachweis von einem Fachpersonal erforderlich, dass diese Maßnahme ungefährlich ist.

– Nutzungsänderung

Der Keller oder das Dachgeschoss werden ausgebaut und zum Wohnraum umfunktioniert. Oder eine Wohnung wird in eine Praxis oder ein Lokal umgewandelt.

Wird der ausgebaute Raum jedoch nicht dauerhaft als Wohnraum, sondern zum Beispiel als Hobbyraum genutzt, muss vorerst keine Genehmigung eingeholt werden.

– Fenster und Türen

Einzelne Fenster und Türen hinzuzufügen oder zu vergrößern, bedarf erst einmal keiner Baugenehmigung, aber ggf. einer statischen Bescheinigung (s.o.) Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie eine ganze Fensterfront einbauen lassen. Das hat zum einen statische Gründe aber auch, weil sich das äußere Erscheinungsbild verändert.

Das Thema Brandschutz und Nachbarschaftsrecht muss hier zusätzlich beachtet werden. Am besten wenden Sie sich hier an Ihre Bauaufsichtsbehörde.

im Außenbereich:

 – Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes

Eine große neue Fensterfront (s.o.) oder eine komplett neue Fassade (auch die Farbe!) führt zu einer Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes und kann genehmigungspflichtig sein

– Abbruch

Der Abbruch und Abriss von größeren Gebäuden oder Gebäudeteilen ist in allen Fällen genehmigungspflichtig

  – Anbau

Ein Anbau kommt zum bestehenden Gebäude hinzu.

 – Dach

Dachgauben und Änderung der Dachneigung z.B. auch bei Geschossaufstockungen

Unter gewissen Umständen sind Veränderungen in diesem Bereich manchmal genehmigungsfrei. Das können kleinere Anbauten wie Überdachungen, Carports, Balkone und Außentreppen sein.

Meist ist aber eine Baugenehmigung fällig, zumindest aber wenn es um einen Zubau geht. Das Hinzufügen einer Gaube oder die Veränderung der Dachneigung ist bewilligungspflichtig. Auch wenn Sie das Dachgeschoss zu einem vollständigen Geschoss aufstocken, kann das die Dachneigung verändern. 

Neubau mit Plan

TIPP:

Fertigen Sie für sich eine Kostenaufstellung für die Haussanierung an und lassen Sie sich vor den Arbeiten von den jeweiligen Gewerken einen Kostenvoranschlag unterbreiten, damit es hinterher zu keinen bösen Überraschungen kommt.

Eine Checkliste für die anstehende Haussanierung lässt Sie den Überblick über die verschiedenen Arbeiten behalten.

Unser Expertenwissen zu Immobilien Fragen:


Wann benötige ich bei Sanierung eine Baugenehmigung?

Manche Sanierungs- Maßnahmen sind genehmigungspflichtig und andere genehmigungsfrei. Das können kleinere Anbauten wie Überdachungen, Carports, Balkone und Außentreppen sein. Informieren Sie sich lieber vorab bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde.

Haus Sanierung Kosten?

Die Kosten bei einer Sanierung sind individuell, Alter und Zustand der Immobilie spielen neben dem gewünschten Standard der Ausstattung eine Rolle. Lassen Sie sich vor größeren Arbeiten lieber einen Kostenvoranschlag unterbreiten.

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