Betriebskosten einer Immobilie richtig abrechnen
Betriebskostenabrechnung, welche Kosten überhaupt dazu zählen und auf was man achten sollte
Eigentümern einer Immobilie entstehen monatliche Kosten für den Besitz und Unterhalt einer Immobilie und des Grundstücks. Es handelt sich um laufende, halbwegs wiederkehrende Kosten. Diese Kosten nennt man Betriebskosten.
Als Mieter einer Wohnung bezahlen Sie die Betriebskosten in den meisten Fällen in Form einer monatlichen Vorauszahlung als festen Betrag an Ihren Vermieter. Die Zahlungen sollten so berechnet sein, dass die laufenden Betriebskosten gedeckt sind und im Mietvertrag muss darüber eine wirksame Vereinbarung getroffen werden.
Im Mietvertrag wird vereinbart, ob als Pauschale oder Vorauszahlung beglichen wird
Die Zahlung kann entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Bei der Pauschale wird monatlich ein fester Betrag bezahlt, egal wie viel oder wenig Sie als Mieter tatsächlich verbrauchen. Da hinterher kein Abgleich der tatsächlich entstandenen Kosten entsteht, können Sie keine Rückzahlung bzw. Nachzahlung geltend machen.
Werden die Kosten in Form einer Vorauszahlung bezahlt, muss Ihnen als Mieter über den Abrechnungszeitraum eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt werden. Mit der Betriebskostenabrechnung werden jährlich die genauen Betriebskosten abgerechnet und mit den Vorauszahlungen verglichen.
Rückzahlung erhalten oder Nachzahlung berechnen
Fällt die Abrechnung niedriger aus als die geleisteten Vorauszahlungen, erhalten Sie eine Rückzahlung.
Sind die tatsächlichen Kosten höher, müssen Sie eine Nachzahlung an Ihren Vermieter leisten.
Wie erhalte ich als Mieter Einblick in meinen tatsächlichen Verbrauch?
Eine Betriebskostenabrechnung wird immer genau für einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten erstellt. Danach muss Ihnen Ihr Vermieter eine genaue Abrechnung der Kosten erstellen und vorlegen und die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und der geleisteten Vorauszahlungen muss ausgeglichen werden.
Je nach Auswertung und Höhe der Nachzahlung können Sie oder Ihr Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren. Somit zahlen Sie zwar monatlich mehr, haben aber am Ende des Abrechnungszeitraums keine große Summe als Nachzahlung zu erwarten.
Welche Kosten dürfen in der Betriebskostenabrechnung überhaupt enthalten sein?
Nicht alle Kosten dürfen auf den oder die Mieter umgelegt werden. Welche Kosten Sie als Mieter bezahlen müssen, ist ganz genau festgelegt und in der Betriebskostenverordnung und im BGB §§556 bis 556c nachlesbar.
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Typische Betriebskosten sind demnach:
- laufende, öffentliche Lasten des Grundstücks z.B. die Grundsteuer
- laufende Kosten für Straßenreinigung, Schornsteinreinigung und Müllbeseitigung
- Kosten rund um die Wasserversorgung
- Entwässerungskosten der Immobilie
- Betrieb, Wartung und Reinigung der Heizungsanlage
- Betrieb, Reinigung und Wartung der Wasserversorgungsanlage
- Betrieb und Wartung von Personen- oder Lastenaufzügen
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Betrieb der Beleuchtung der Außenanlagen und gemeinsamer genutzter Bereiche
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Betrieb und Wartung der Gemeinschafts- Antennenanlage
- Betrieb der Einrichtung für Wäschepflege
Kosten, welche nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen und demnach nicht als Betriebskosten bezeichnet werden, sind zum Beispiel:
- Verwaltungskosten
- Reparaturkosten
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Bank- und Kontoführungsgebühren
- Rücklagen
- Kosten für Steuerberatung
Wartungskosten für Rauchmelder oder die Reinigungskosten für Dachrinnen können über die Betriebskostenvereinbarung abgerechnet werden, dies muss aber im Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ unbedingt vereinbart werden. Ansonsten sind Sie als Mieter nicht verpflichtet, für diese Kosten aufzukommen und Sie können Widerspruch bei Ihrem Vermieter einlegen.
Informationen zu Auflassungsvormerkung im Grundbuch finden Sie hier.
Betriebskostenabrechnung unbedingt sorgfältig prüfen
Sie sollten Ihre jährliche Betriebskostenabrechnung stets sorgfältig prüfen, achten Sie genau auf die Kosten, welche auf Sie umgelegt werden. Diese Kosten müssen in Ihrem Mietvertrag exakt aufgelistet sein. Werden dort die Kosten als „sämtliche Betriebskosten“ bezeichnet, können Sie diese in der Betriebskostenverordnung nachlesen.
Haben Sie als Mieter Zweifel an der Gültigkeit und Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung, können Sie diese auch beim Mieterbund prüfen lassen.
Erscheinen Ihnen bestimmte Kosten zu hoch, können Sie auf die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bestehen.
Lassen Sie sich beraten!
Lassen Sie sich bei Fragen oder Unstimmigkeiten lieber beraten, entweder beim Mieterbund oder der Verbraucherzentrale. Gerne steht Ihnen auch ein/eine Kollege/Kollegin aus der VR Immobilien GmbH zur Verfügung, klicken Sie hier und erfahren Sie, wer in Ihrem Gebiet zuständig ist.
Betriebskosten Wohnung was ist enthalten?
Als Betriebskosten zählen z.B. die Grundsteuer, Straßenreinigung, Schornsteinreinigung und Müllbeseitigung, Wasserversorgung, Entwässerungskosten, Kosten für die Heizungsanlage und Wasserversorgungsanlage, Betrieb und Wartung von Aufzügen, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung der Außenanlagen und gemeinsamen Bereichen, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Betrieb der Einrichtung für Wäschepflege und der Gemeinschafts- Antennenanlage.
Betriebskostenabrechnung bis wann?
Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Das heißt, für Ihre Abrechnung für den Zeitraum vom 01.08.2021 bis zum 31.07.2022 muss Ihnen die Abrechnung bis spätestens 31.07.2023 vorgelegt werden. Unabhängig davon, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch besteht oder nicht.
Worauf bei Betriebskostenabrechnung achten?
Im Mietvertrag muss über die Zahlung der Betriebskosten eine wirksame Vereinbarung getroffen werden. Prüfen Sie als Mieter genau, welche Kosten Ihnen als Betriebskosten abgerechnet werden. Nicht alle Nebenkosten dürfen als Betriebskosten abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden.
Betriebskostenabrechnung wann ungültig?
Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum bei Ihnen als Mieter vorliegen, ansonsten kann sie als unwirksam gelten und etwaige Nachzahlungen müssen Sie vorerst nicht erbringen. Steht Ihnen laut Abrechnung allerdings eine Nachzahlung zu, haben Sie weiterhin Anspruch drauf.
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