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29. Januar 2021

Energieausweis

Alles über den Energieausweis

Ein Energieausweis (an manchen Stellen auch als „Energiepass“ bezeichnet) bewertet und zeigt die Energieeffizienz eines Gebäudes an. Er enthält allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen (zum Beispiel Strom, Öl, Gas, Pellet) und die Energiekennwerte des Gebäudes. Seit Mai 2014 ist in den Energieausweisen, ähnlich wie bei Elektrogeräten, zusätzlich die Energieeffizienzklasse von A+ bis H angegeben.

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Fast jedes neue Gebäude benötigt einen Energieausweis. Ausnahmen sind zum Beispiel sehr kleine Häuser mit weniger als 50m² Nutzfläche oder Objekte, die unter Denkmalschutz stehen. Weitere Spezialfälle sind in der derzeit noch geltenden EnEV aufgeführt. Handelt es sich um ein reines Wohngebäude, wird der Ausweis nicht für jede einzelne Wohnung, sondern für das komplette Gebäude erstellt.

Die Vorgaben im Energieausweis sind gesetzlich geregelt in der Energieeinsparverordnung (EnEV) welche noch bis Mai 2021 gültig ist. Ab diesem Zeitpunkt gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches im November 2020 in Kraft getreten ist. Dank GEG sind noch mehr essenzielle Daten im Energieausweis ersichtlich. Neu sind beispielsweise Angaben, die direkt die Klimawirkung berücksichtigen, wie die Angabe zu Treibhausgasemissionen, die sich aus dem Primärenergieverbrauch bzw. Primärenergiebedarf ergeben.

Die Gültigkeitsdauer der Ausweise derzeit liegt bei bis zu 10 Jahren. Eine Verlängerung ist nach Ablauf nicht möglich, er muss neu ausgestellt werden.

 

Die Unterschiede zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den bedarfsorientierten Energieausweis (kurz Bedarfsausweis) und den verbrauchsorientierten Energieausweis (kurz Verbrauchsausweis). Letzterer ist zwar günstiger, weil weniger Daten eingeholt und berücksichtigt werden müssen, er ist dadurch natürlich weniger aussagekräftig und auch nicht für jedes Gebäude zulässig. Für Neubauten werden grundsätzlich Bedarfsausweise angefertigt, da ja noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.

Für Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren oder ähnliche Gebäude gibt es den sogenannten Energieausweis für Nichtwohngebäude. Hier fließen noch zusätzlich die Bedarfe für Lüftungs- und Klimaanlage sowie die Beleuchtung des Gebäudes in den Endenergiekennwert mit ein. Besteht ein Gebäude aus Wohnungen und Gewerberäumen sind unter Umständen zwei Energieausweise erforderlich.

Der Bedarfsausweis enthält neben allgemeinen Angaben zum Gebäude verschiedene Kennzahlen. Angegeben ist beispielsweise der Endenergiebedarf. Dieser bezeichnet die Energiemenge, welche benötigt wird für die Deckung des Heizwärmebedarfs und des Trinkwasserwärmebedarfs abzüglich der Verluste der Anlagentechnik selbst.

Der Primärenergiebedarf umfasst neben dem Bedarf des Gebäudes auch jene Energie, die aufgebracht werden muss für die Förderung und den Transport der eingesetzten fossilen Brennstoffe (wie Öl, Gas, Pellet etc.). Hinzu kommt der aufgewendete Bedarf für die Trinkwassererwärmung und die zum Betrieb der Anlage erforderliche Energie (in der Regel ist das elektrischer Strom).

Im Gegensatz zum Bedarfsausweis enthält der Verbrauchausweis Daten auf Basis von tatsächlichen Verbrauchsangaben der vergangenen drei Jahre. Wichtig ist hier noch zu erwähnen, dass die Verbrauchsdaten des gesamten Gebäudes und nicht die der einzelnen Nutzungseinheiten berücksichtigt werden.

Der Verbrauchausweis kann durch einen vergleichsweisen geringeren Aufwand erstellt werden. Dadurch liefert er eben auch nur bedingt Hinweise auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Da die Werte aufgrund eines, zum Beispiel äußerst sparsamen Verbrauchers, eben nutzerspezifisch bestimmt werden, ist eine Vorhersage für den zukünftigen Verbrauch schlecht oder überhaupt nicht möglich.

Energieausweis – Pflicht beim Verkauf einer Immobilie

Nutzen Sie ihr Wohneigentum selbst oder vermieten Sie derzeit schon, benötigen Sie nicht zwingend einen Energieausweis. Spätestens jedoch, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten bzw. verpachten möchten, ist die Einholung eines Energieausweises Pflicht.

Der Energieausweis wird weder für bauaufsichtliche Verfahren noch als Nachweis für eine Aufsichtsbehörde benötigt. Er dient dem Kauf- oder Mietinteressenten in übersichtlicher Form der Einschätzung des zu erwartenden Energiebedarfs bzw. -verbrauchs und den damit verbundenen Betriebskosten. Der Interessent hat das Recht darauf, vor einer Entscheidung oder einer Zusage über den energetischen Kennwert im Bilde zu sein.

Die Vorlagepflicht besteht nur bei einem Nutzerwechsel, sprich einem Verkauf oder einer Neuvermietung. Gegenüber Ihren Mietern aus bestehenden Mietverhältnissen sind Sie als Eigentümer nicht verpflichtet, Einblick in die Energieausweisdaten zu gewähren. Bei einer Besichtigung (unabhängig davon, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf handelt) muss der Ausweis vorliegen und der Vermieter / Verkäufer oder Makler muss ihn vorzeigen können.

Sind Sie Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, haben Sie Anspruch darauf, den Energieausweis für Ihren bevorstehenden Verkauf oder Ihrer Vermietung rechtzeitig zu erhalten und vorlegen zu können. Die Kosten für die Ausstellung trägt die Eigentümergemeinschaft, diese dürfen jedoch nicht auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.

Bei einer Sanierung muss ein bedarfsorientierter Energieausweis beantragt werden, wenn umfassend saniert wird und dadurch eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV gemacht wird. Dies ist zum Beispiel bei einer Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus der Fall.

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Was kostet mich ein Energieausweis?

Hinsichtlich der Kosten gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Der Energiebedarfsausweis basiert auf einem komplexen technischen Gutachten. Hier kann es, je nach Bundesland, Aufwand bzw. Objektgröße und Anbieter zu Kosten zwischen 600 € und 800 € kommen. Bei sehr alten Gebäuden und aufwendigen Berechnungen kann ein Energiebedarfsausweis auch über 1.000 € kosten.

Die Kosten für einen Energieverbrauchsausweis sind günstiger und belaufen sich auf ca. 150 € - 180 €, auch hier spielen die oben genannten Faktoren eine Rolle. Grundsätzlich kann aber jeder Gutachter seine Preise selbst festlegen.

Bei günstigen Angeboten aus dem Internet, die gerne Preise unter 50 € angeben, ist Vorsicht geboten. Hier wird Ihnen oft angeboten, dass Sie die Daten selbst eintragen können und Ihnen der fertige Energieausweis zugeschickt wird. Lassen Sie sich lieber von einem Fachmann und unter Berücksichtigung aller Faktoren kompetent beraten.


Was muss ich hinsichtlich der Energieausweis-Daten bei einer Immobilienanzeige berücksichtigen?

Der Energieausweis ist bei der Immobiliensuche zu einer wichtigen Informationsquelle geworden. Folgende Angaben sind verpflichtend: Energiebedarf oder -verbrauch, Energieträger (zum Beispiel Strom, Öl, Gas oder Pellet) und der Energiekennwert des Hauses.

Seit Mai 2014 sind die Daten in den Energieausweisen in sogenannte Energieeffizienzklasse (von A+ b is H) eingestuft, diese muss in einer Anzeige ebenso ersichtlich sein. Für Ausweise, die vor diesem Datum ausgestellt wurden, kann man den Kennwert in die Klasse umrechnen oder umrechnen lassen. Die Angabe der Effizienzklasse ist in diesem Fall freiwillig.

Da die notwendigen Daten nicht immer leicht zu finden sind, hat die Bundesregierung zur EnEV 2014 eine Arbeitshilfe für "alte" Ausweise veröffentlicht.

Wird die Immobilienanzeige nicht kommerziell veröffentlich, sprich per Zettel am schwarzen Brett, darf auf die Angaben des Energieausweises verzichtet werden, bei allen kommerziellen Angebten müssen folgende Angaben angegeben sein:

  • die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
  • der Endenergiebedarf des Gebäudes
  • der Hauptenergieträger für die Beheizung
  • das Baujahr und die Energie-Effizienzklasse des Gebäudes (die Angabe der Effizienzklasse ist nur Pflicht, für ausgestellte Ausweise ab Mai 2014. Für ältere Ausweise sind die vorherige Umrechnung und Angabe freiwillig.)



Wo kann ich einen Energieausweis beantragen?

Die Zuständigkeit für die Ausstellung von Energieausweisen bei Neubauten ist in unseren Bundesländern unterschiedlich geregelt, liegt jedoch meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Einen Energieausweis für ein Bestandsgebäude können Sie von einem Bauingenieur, Architekten oder einem Kaminkehrer mit Spezifikation zum Gebäudeenergieberater erstellen lassen.

Generell müssen Sie wissen, dass Verstöße bei Ausstellung oder Verwendung des Energieausweises mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro bestraft werden können. Daher empfiehlt es sich, bei Unklarheiten oder Unwissenheit im Vorfeld Fragen abzuklären oder direkt mit der zuständigen Behörde Kontakt aufzunehmen.

Gerne können Sie sich auch an einen unserer 13 Immobilienberater in Ihrer Nähe wenden.

Welche Unterlagen benötige ich zur Erstellung eines Energieausweises?

Welche Unterlagen Sie genau benötigen, wird Ihnen Ihr Gutachter oder derjenige Ansprechpartner noch einmal genau beschreiben. Grundsätzlich benötigt er für seine Berechnung, unabhängig vom Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, den Lageplan und eine Baubeschreibung. Hierin sollten Informationen zur Wohnfläche sowie Bauzeichnungen sprich Grundriss, Schnitt und Ansicht des Gebäudes zu finden sein.

Für die Berechnung des Bedarfsausausweises werden zusätzliche Ausführungspläne benötigt, wichtig sind hier Angaben zu Wand- oder Bodenaufbauten bzw. zur Dämmung. Ebenso ausschlaggebend sind die Angaben zur Bemaßung der Fenster und Türen, sowie der Heizanlagentechnik.

Die Unterlagen der Heizanlagentechnik benötigen Sie ebenso für die Erstellung des Verbrauchausweises, könnten hier aber auch gegebenenfalls auf das letzte Schornsteinfegerprotokoll zurückgreifen.

Wichtig: für die Verbrauchsrechnung verlangt der Gutachter die Abrechnungen des Öl- oder Gasverbrauchs der vergangenen drei Jahre.

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