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2. Oktober 2020

Grundschuldeintragung – Informationen zum Ablauf

Eine Grundschuld ist eine Belastung des Grundstücks oder der Immobilie im Grundbuch und dient der Bank zur Absicherung eines Immobilien-Darlehens. Diese Grundschuld wird im Grundbuch des Grundstücks oder der Immobilie eingetragen. Falls der Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt, hat die Bank so die Möglichkeit auf die Immobilie zurückzugreifen und eine eventuelle Zwangsversteigerung anzustreben. Ein Darlehensnehmer unterwirft sich mit der Grundschuldbestellung üblicherweise auch direkt der Zwangsvollstreckung und somit kann die finanzierende Bank ohne Verfahren einen vollstreckbaren Titel erhalten. Dadurch kann die Zwangsvollstreckung direkt beantragt werden. Diese Grundschuldeintragung dient der finanzierenden Bank außerdem als Schutz davor, dass der Eigentümer die Immobilie verkauft, ohne sein Darlehen getilgt zu haben.

Unser Expertenwissen zu Immobilien Fragen: Die Grundschuld FAQ´s



Wer bestellt die Grundschuld?

Generell ist man als Darlehensnehmer nicht verpflichtet die Grundschuld beim Notar zu bestellen. Die erforderlichen Dokumente müssten nur vom Notar beglaubigt werden. Da die Banken in der Regel die Grundschuld mit der oben genannten Zwangsvollstreckungsunterwerfung fordern, ist dies in diesem Fall nur beim Notar möglich und wird deshalb üblicherweise direkt vom Notar vorgenommen.grundschuldeintrag-vertrag-notar



Wie hoch sind die Kosten einer Grundschuldeintragung?

Die Grundschuldgebühren zählen zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und sollten immer mit einkalkuliert werden. Die Kosten für die Neueintragung zahlt der Käufer. Für eine eventuelle Löschung alter Grundschulden muss der Verkäufer aufkommen.
Sämtliche Gebühren hierfür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie können mit ca. 1,5 % des Kaufpreises der Immobilie rechnen für die Kosten beim Notar und den Grundbucheintrag.



Wie ist der Ablauf einer Grundschuldeintragung?

Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch findet am jeweiligen Ort statt, in dem sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese dient als Sicherheit für den Käufer, dass die Immobilie nicht weiterverkauft werden kann, bis er als Eigentümer eingetragen ist. Der Verkäufer erteilt im Kaufvertrag die Vollmacht, dass die Grundschuld als Belastung im Grundbuch eingetragen werden darf, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Die finanzierende Bank übersendet an den Notar das Grundschuldbestellungsformular. Diese Grundschuld wird dann notariell beurkundet (oftmals im Anschluss an den Kaufvertrag) und daraufhin übersendet der Notar die beurkundete Grundschuld an das Grundbuchamt zur Eintragung. Diese Eintragung kann durchaus einige Wochen dauern. Die finanzierende Bank erhält daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde samt Grundbuchauszug. Die Bank zahlt nun das Darlehen aus. Nachdem der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben.



Was bedeutet die Rangfolge bei Grundschulden?

Die Rangfolge der Eintragung richtet sich innerhalb der Abteilung im Grundbuch nach dem Eintragungszeitpunkt. Sie stehen in Abteilung III des Grundbuchs. Im Falle der Zwangsversteigerung gilt, dass die älteren Eintragungen Vorrecht vor den jüngeren Eintragungen haben. Daher bestehen die finanzierenden Banken in der Regel auf die Eintragung an erster Stelle.



Was ist der Unterschied von der Grundschuld zur Hypothek?

Die Hypothek ist an ein konkretes Darlehen gebunden und sinkt automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Nach Rückzahlung des Darlehens ist diese auch automatisch getilgt und wird gelöscht. Die Grundschuld allerdings bleibt in vollständiger Höhe bestehen und kann erst nach kompletter Tilgung des Darlehens mithilfe der Löschungsbewilligung der Bank gelöscht werden. In diesem Fall hat man aber auch die Möglichkeit die Grundschuld bestehen zu lassen und sie anderweitig zu verwenden. Aufgrund dieses Vorteils wird üblicherweise eine Grundschuld anstelle einer Hypothek benutzt.



Wie läuft die Löschung der Grundschuld ab?

Wenn der Eigentümer das Darlehen komplett getilgt hat fällt der Sicherungszweck weg und die Bank stellt dann die Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Mit dieser Bewilligung kann der Eigentümer die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nun löschen lassen. Für die Löschung der Grundschuld fallen außerdem wieder Kosten an. Zur Eintragung der Grundschuld ist die Löschung vergleichweise günstig. Die Löschung wird oftmals direkt im Kaufvertrag vereinbart und der Notar damit beauftragt.



Sollte ich meine Grundschuld löschen lassen oder nicht?

Als Immobilieneigentümer hat man die Möglichkeit die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, anstatt die Löschung zu veranlassen. Sie haben dadurch die Möglichkeit die Grundschuld ohne die Entstehung weiterer Kosten weiter zu benutzen. Beispielsweise könnten Sie so auch ein neues Auto oder Urlaubsreisen finanzieren.



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